Пока главные игроки ипотечного рынка размышляют о его "тенденциях" и "перспективах", большая часть жителей России спит спокойно в своих старых тесных квартирах. Те, конечно, у кого есть такая возможность.
Сбербанк, Государственное агентство по ипотечному кредитованию и некоторые другие операторы решают исключительно свои проблемы, но настоящей (работающей и решающей проблемы населения) ипотеки в России и особенно в Москве не существует. И вряд ли она в ближайшее время появится. Об этом свидетельствует статистика ипотечных сделок, размер и структура доходов населения и даже официальные заявления московских властей.
Итак, статистика. По данным Ассоциации российских банков (АРБ), за прошлый год в России было выдано ипотечных кредитов на сумму около $500 млн. Иными словами,
только 2% жилья было куплено на банковские займы.
При серьезной оценке уровня развития рынка ипотечного кредитования его объем соотносят с ВВП. В странах Евросоюза этот показатель составляет 34%, в США
–
53%, у нас же не доходит и до 1%.
Далее. Число кредитов в 2003 г., по данным той же АРБ, составило 27 тыс., таким образом, можно посчитать их средний размер
–
$18 тыс. В большинстве крупных городов и даже в райцентрах Подмосковья на такую сумму квартиру не купить. В лучшем случае ее хватит на доплату для улучшения уже имеющихся жилищных условий. Но это уже не ипотека, а обычный потребительский кредит.
Кроме того, даже приведенные данные, скорее всего, являются завышенными. Как рассказал главный аналитик Российской гильдии риэлтеров Геннадий Стерник, полтора года изучающий ежемесячную динамику ипотечных сделок, реальной статистики вообще не существует. К примеру, цифра в 27 тыс. относится не к числу реально выданных кредитов, а лишь к числу принятых банком решений об их предоставлении, что далеко не одно и тоже.
Что касается Москвы, то все попытки наладить в столице ипотеку привели (по официальной статистике "Мосрегистрации") к выдаче 3000 банковских кредитов и около 200 небанковских кредитов.
Называть это ипотекой в масштабах огромного мегаполиса, где одновременно в продаже находятся несколько десятков тысяч квартир, просто несерьезно.
В Париже, для сравнения, количество выдаваемых в год ипотечных кредитов составляет порядка 100 тыс.
Интересно, что, хотя московские власти практически сразу провозгласили ипотеку "решением проблем очередников" и "загрузкой всех городских строительных мощностей", принимая недавно отчет столичного стройкомплекса, вице-мэр Валерий Шанцев сказал буквально следующее: "Без ипотеки мы погибнем. Но, чтобы построить "ипотечный" дом, надо заранее найти участок, согласовать по нему всю документацию и привлечь клиентов.
А сегодня нет ни одного предложения, ни на один квадратный метр. Одни слова".
Далее Шанцев распорядился "возвести в будущем году как минимум 200 тыс. кв. м ипотечного жилья, по 20 тыс. в каждом округе". В свою очередь, руководитель стройкомплекса Владимир Ресин на просьбу журналистов прокомментировать эти заявления ответил: "Все вопросы к банкам".
Действительно, по мнению ряда специалистов, для увеличения спроса на ипотеку необходимо снижение ставок по кредиту ниже "психологического" барьера в 10% и упрощение порядка его получения. Однако о снижении ставок говорить вообще бессмысленно, ипотека - это рыночный механизм. Сумма выплат по кредиту рассчитывается по сложному проценту, и итоговая сумма может превышать стоимость квартиры в 1,5 и более раз. Кроме того, к выплате процентов по кредиту добавляются дополнительные траты: страхование квартиры, жизни и потери трудоспособности
–
это еще 0,5–2% от общей суммы.
Что касается упрощения процедуры, у банкиров есть против него заклинание
–
"андеррайтинг".
Андеррайтинг
–
это оценка кредитором вероятности погашения кредита. При этом устанавливаются три момента: платежеспособность заемщика, готовность погасить кредит (анализ кредитной истории) и оценка стоимости закладываемого имущества.
Но определить реальную платежеспособность клиента в нынешних российских условиях практически невозможно, и справка об официальном доходе в данном случае вещь совершенно бесполезная. Объективной сложностью является и отсутствие у граждан кредитных историй (хотя тут часть риска могли бы взять на себя страховые компании). Не факт и то, что закладываемое сегодня имущество останется достаточным обеспечением кредита в будущем
–
дом может прийти в негодность, рядом с ним могут построить шумную трассу или вообще снести в связи с "городской нуждой". Вот и получается, что
банки решаются выдавать ипотечные кредиты либо собственным сотрудникам, либо работникам организаций, являющихся корпоративными клиентами. Заявки же от людей "с улицы" рассматриваются несколько месяцев и в большинстве случаев отклоняются.
Но, по большому счету, дело, конечно, не в банках. И "вопрос" не к ним. Как считает член рабочей группы по ипотеке при Мосгордуме Михаил Москвин-Тарханов, нельзя, как это делает правительство, рассматривать ипотеку в качестве панацеи.
"Ипотека хороша для западного среднего класса с его уровнем платежеспособности,
–
говорит он,
–
и тут не нужны никакие усилия государства, достаточно лишь создать правовое поле, а работать будут сами рыночные механизмы.
В Москве же обеспечить себя жильем с помощью ипотеки в состоянии лишь очень тонкий преуспевающий слой населения.
Основная же часть граждан при существующем положении дел вообще не способна обзавестись квартирами ни сразу, ни через несколько лет.
Сегодня цена строительства квадратного метра в столице составляет 350–400 долларов, и, таким образом, хорошая "трешка" может обойтись в 30–40 тысяч.
При рассрочке на 10 лет и среднем московском заработке 15–20 тыс. рублей
–
вполне подъемная сумма. Но когда между человеком и вожделенной квартирой выстраивается цепочка из частного инвестора, инвестиционной корпорации, ипотечного агентства, банка, страховой компании, то ее приобретение в кредит становится столь же недостижимой мечтой, как и покупка на свободном рынке".
В России, считает Москвин-Тарханов, должна быть разработана совсем иная программа. По типу привычных нам с советских времен жилищных строительных кооперативов, когда между государством и гражданами не встает никакой другой субъект экономической деятельности. Возможны еще формы социальной ипотеки, также близкие к советским кооперативным схемам, предполагающие государственное и совместное с гражданами финансирования строительства, когда государство гарантирует кредиты и частично их оплачивает. Причем государство может использовать не только бюджетные активы, но и землю, недвижимость. А московская недвижимость
–
актив очень серьезный, и под нее сразу найдутся частные деньги.
Но нашему правительству почему-то не нравятся такие "лжерыночные формы". Да и словом "ипотека" их уже не назовешь. А зная приверженность наших властей собственным принципам и их твердую уверенность в правильности однажды выбранной генеральной линии, можно не сомневаться в том, что ипотечный миф будет расти и дальше. Только не факт, что при этом будет расти число желающих получить ипотечный кредит на приобретение жилья.
